¿Qué es una relación de suscripción?

Los prestamistas calculan varios índices de suscripción al evaluar préstamos. Algunos de los más importantes son la deuda a las ganancias (incluidas las relaciones de deuda superior e inferior), la relación de préstamo a valor y la cobertura de servicio de la deuda. Comprender estas proporciones lo ayudará a ver cómo se evalúa su solicitud de préstamo y puede ayudarlo a obtener una aprobación previa para un préstamo.

Relación de deuda superior

La relación de endeudamiento superior es uno de los dos tipos de relación deuda-ganancias. El índice de deuda principal consiste en su gasto mensual de vivienda dividido por su ingreso mensual bruto. El gasto mensual de vivienda incluye la hipoteca (capital e intereses) más el monto mensual prorrateado de los impuestos a la propiedad y el seguro y las cuotas de la asociación de propietarios, si corresponde. Los ingresos brutos se consideran sus ingresos antes de cualquier deducción por impuestos a la renta federales y estatales, Medicare y Seguridad Social. Para los prestamistas, se requiere una relación vivienda-ingreso de no más del 25 al 28 por ciento, lo que significa que su hipoteca no debe ser más del 25 al 28 por ciento de su ingreso bruto.

Ratio de deuda inferior

El índice de endeudamiento inferior es el segundo tipo de coeficientes de deuda a ganancias y se calcula de la misma manera que el índice de endeudamiento superior, excepto que además de los gastos de vivienda, todos los demás pagos mensuales de la deuda se tienen en cuenta. Esto significa que el cálculo es el la suma de los costos de vivienda más los pagos de automóviles, los pagos con tarjeta de crédito y todos los demás pagos mensuales, divididos por sus ingresos mensuales brutos. Los gastos no incluidos en el cálculo son cosas tales como facturas mensuales de servicios públicos u otros préstamos de bienes raíces si son compensados ​​por los ingresos por alquiler. En general, su índice de deuda inferior no debe exceder el 33.3 por ciento.

Ratio de cobertura de servicio de la deuda

Esta relación se utiliza cuando se evalúan los préstamos sobre la propiedad de ingresos. El índice de cobertura del servicio de la deuda es el ingreso operativo neto de la propiedad dividido por el monto de los pagos mensuales de la deuda de la propiedad. El ingreso operativo neto es el ingreso por alquiler menos los montos prorrateados mensuales para impuestos, seguros, reparaciones y otros gastos operativos. Los pagos mensuales de la deuda incluyen todas las hipotecas (principal e intereses). La mayoría de los prestamistas requieren que su ingreso operativo neto sea igual o mayor que el pago total de la deuda.

Préstamo a valor

La relación de préstamo a valor evalúa el saldo del préstamo contra el valor justo de mercado de la propiedad. Si solicita una segunda o tercera hipoteca sobre una propiedad, el cálculo se denomina relación préstamo / valor combinada, lo que significa que suma el total de todos los préstamos y la divide por el valor de la propiedad según lo determina una valoración La única vez que no se puede utilizar una tasación para determinar el valor de la propiedad es cuando los recursos del préstamo se están utilizando para comprar la propiedad que garantiza el préstamo, como en el caso de una refinanciación, cuando el nuevo préstamo está pagando el préstamo existente. uno. En este caso, el nuevo préstamo se denomina "transacción de compra de dinero" y el prestamista considerará que el valor de la propiedad es el menor entre el precio de compra o la tasación.