Cómo valorar los contratos de arrendamiento

Un acuerdo de arrendamiento transmite los derechos de un inquilino a usar y ocupar el espacio de un propietario por un término establecido bajo ciertas condiciones a través de un contrato de arrendamiento. El valor del acuerdo generalmente está determinado por los términos del acuerdo, específicamente, la tarifa de alquiler real en relación con las tarifas de alquiler justas de mercado. Si la tarifa de alquiler real es más baja que las tarifas de alquiler justas del mercado, el inquilino se beneficia, y si es más alta que el mercado justo, el dueño de la propiedad se beneficia. La valoración del contrato de arrendamiento se puede hacer de varias maneras para cada circunstancia.

Cuota de interés simple

Piense en la tasa de interés simple como el valor razonable de la propiedad. Si no puede obtener esto de un informe de evaluación o en línea a través del asesor fiscal local, puede usar varios métodos para estimar el valor razonable de una propiedad. Siempre es mejor para un tasador de bienes raíces calificado realizar evaluaciones de bienes raíces, pero en su ausencia puede obtener transacciones comparables de propiedades lo más cerca posible de la propiedad en cuestión. En el caso de una propiedad generadora de ingresos, el ingreso operativo neto se capitaliza, o se convierte en valor, para determinar el valor razonable. Esto puede ser un poco más difícil de realizar, ya que necesita calcular el ingreso operativo neto utilizando las tasas de renta y márgenes operativos justos del mercado y también utilizando una tasa de capitalización apropiada.

Calcular interés de arrendamiento

El interés de la tarifa arrendada es igual al valor razonable mantenido por el arrendador, que usted puede considerar como el valor del arrendamiento en manos del dueño de la propiedad. Calcule los valores tanto de la tarifa arrendada como de los intereses de arrendamiento utilizando un enfoque de ingresos para la valoración. Es posible que tenga que ajustar la tasa de descuento, que refleja los costos de capital prevalecientes para los inversionistas locales de bienes raíces en el tipo de propiedad inmobiliaria relevante, hacia arriba para reflejar cualquier riesgo que se derive de la relación entre el contrato de alquiler y el alquiler de mercado.

Cálculo de intereses de arrendamiento

Calcule el interés de arrendamiento usando los mismos principios que utilizó para valorar el interés de la cuota arrendada. Sin embargo, si ya ha calculado los valores del interés simple de la tarifa y el interés de la tarifa arrendada, ya debe tener el valor de su interés de arrendamiento. Use la siguiente fórmula para determinar el valor razonable del interés de arrendamiento: interés simple de tarifa menos el interés de renta arrendado es igual al interés de arrendamiento. Si el valor resultante es negativo, el interés de arrendamiento no tiene valor.

Utilice el enfoque de ingresos para valorar el interés de arrendamiento

Calcule el valor presente de los términos del arrendamiento beneficioso a lo largo de la vida del arrendamiento. Multiplique los ahorros anuales generados por los gastos de alquiler relativamente más bajos por el factor de valor presente apropiado. Puede estimar los ahorros anuales generados por los intereses de arrendamiento restando las tarifas de alquiler reales de las tarifas de alquiler del mercado justo. Utilice el costo promedio ponderado del capital, también denominado tasa de descuento, para calcular el factor del valor presente. Aplique el factor del valor presente a los ahorros de costos cada año y luego tome la suma de los ahorros generados en todos los años. Calcule el factor del valor presente usando esta fórmula: 1 / (1 + r) ^ n, donde "r" es igual a la tasa de descuento y "n" es igual al período de tiempo.