Eliminación de mejoras de arrendamiento

Al final de un contrato de arrendamiento comercial, la mayoría de los contratos de arrendamiento requieren que el inquilino entregue la propiedad en las mismas condiciones en que la encontró. Hacerlo puede requerir una demolición costosa que reduce, en lugar de aumentar, el valor del arrendamiento. Otra cláusula potencialmente problemática requiere que el inquilino deje atrás todas las mejoras. Aparentemente, las dos cláusulas no pueden ser reconciliadas.

Cuatro paredes desnudas

Los contratos de arrendamiento generalmente son redactados por el propietario, no por el inquilino. El lenguaje de estos acuerdos relacionados con la eliminación de las mejoras de arrendamiento, como señala el abogado Joseph Mucci, puede ser difícil para el inquilino. Con frecuencia, una cláusula obliga al inquilino a abandonar el local en las mismas condiciones en que se encontraba cuando el propietario entregó la posesión del local arrendado al inquilino. Si el contrato de arrendamiento fue por cuatro paredes desnudas, y el inquilino ha realizado mejoras arquitectónicas y funcionales considerables, restaurándolo a su estado original y eliminando las mejoras, puede ser necesario demolición costosa.

Las mejoras pertenecen al propietario

Una cláusula aparentemente contradictoria encontrada en los contratos que requieren un retorno a cuatro paredes vacías requiere que el inquilino deje atrás "todas las mejoras". Un problema relacionado es que se establece que el inquilino tiene el derecho, y bajo la cláusula de las cuatro paredes, la obligación, de eliminar los "accesorios". Pero lo que puede ser un accesorio para el inquilino puede ser una mejora para el propietario.

Llegando a un acuerdo

Si el contrato de arrendamiento finaliza sin algún compromiso sobre la eliminación de las mejoras de arrendamiento, el resultado puede ser desfavorable para ambas partes. En la mayoría de los casos donde un inquilino ha mejorado considerablemente una propiedad, algunas de las mejoras aumentan el valor del arrendamiento y otras no. Un piso de terrazo instalado en un antiguo edificio industrial por el inquilino actual puede ser deseable para una amplia gama de inquilinos, lo que aumenta el valor del arrendamiento. Un gimnasio en la jungla puede ser una mejora indeseable a menos que el nuevo negocio del inquilino se centre en los niños. Un compromiso razonable puede comenzar con el entendimiento de que el inquilino puede dejar de lado ciertas mejoras generalmente deseables que el inquilino no puede eliminar y reutilizar fácilmente en una nueva ubicación.

Haciendo concesiones

Mucci señala que una finalización satisfactoria del arrendamiento puede implicar compensaciones beneficiosas para las partes. Por ejemplo, el inquilino acepta dejar atrás el piso de terrazo y, a cambio, el propietario acepta que el inquilino puede eliminar ciertas mejoras, como accesorios de baño de alta gama, y ​​reemplazarlos por accesorios estándar, aunque los accesorios de baño sean "mejoras, "no" accesorios ". Si bien el mejor momento para ponerse de acuerdo sobre estos compromisos es cuando se elabora el contrato de arrendamiento, la discusión de los problemas al inicio del proceso de finalización del contrato de arrendamiento puede mejorar el resultado para ambas partes.