Cómo valorar una instalación de almacenamiento

Las instalaciones de almacenamiento proporcionan a un empresario oportunidades adicionales de ingresos. Sin embargo, ya sea que el hecho de ingresar a la instalación de almacenamiento resulte de la expansión de una empresa actual o de una nueva idea comercial, las instalaciones de almacenamiento también requieren una inversión inicial significativa. Esto hace que la capacidad de valorar con precisión una instalación de almacenamiento sea esencial tanto en el momento de la venta como en el momento de la compra.

Conceptos básicos de valoración

La valoración de una instalación de almacenamiento funciona igual que la valoración de cualquier inversión inmobiliaria. Los métodos de valoración múltiple brindan oportunidades para calcular y hacer comparaciones según el uso y aumentar la probabilidad de obtener una valoración precisa. Cada método basa los cálculos de valor en el "mayor y mejor uso", una suposición que considera el uso más rentable y competitivo para la instalación de almacenamiento. En el caso del almacenamiento, los cálculos de valor suponen que, dependiendo de la intención, la instalación está vacante o totalmente alquilada, y el terreno en el que se encuentra se mejora.

Método de capitalización de ingresos

La capitalización de ingresos se dirige específicamente al flujo de caja. Esto hace que la capitalización sea la mejor opción para valorar una instalación de almacenamiento que alquila espacio. Los cálculos de capitalización (o tasa de capitalización) convierten los ingresos mensuales en una fórmula de retorno de inversión para establecer un valor. La fórmula para calcular el retorno de la inversión divide el ingreso operativo neto por el precio de venta. NOI es la diferencia entre el ingreso bruto y los gastos operativos. El precio de venta es la cantidad por la cual una instalación de almacenamiento se encuentra actualmente en la lista o el precio al que cotizaría. Cuanto menor sea la tasa de capitalización, mayor será el retorno de la inversión y mayor será el valor de la instalación de almacenamiento.

Método de comparación de ventas

La comparación de ventas funciona bajo el supuesto de que el valor de la instalación de almacenamiento en cuestión se relaciona directamente con el valor de las instalaciones de almacenamiento similares recientemente vendidas. Es más apropiado para valorar una instalación de almacenamiento que una empresa utiliza para sí misma. Identifique atributos como la edad y la condición de la instalación de almacenamiento, los materiales de construcción y el tamaño del lote. Recopile los datos de ventas de las instalaciones de almacenamiento y clasifique las ventas recientes de acuerdo con la coincidencia de los atributos. Ajuste los datos para tener en cuenta aspectos como el momento de la venta y la ubicación. Finalmente, realice una valoración basada en el juicio utilizando la mejor coincidencia o un promedio de todos.

Método de costo

La valoración de un edificio de almacenamiento utilizando el método de costo puede ser apropiada cuando la instalación de almacenamiento es nueva o en un caso en el que una empresa utiliza la instalación de almacenamiento por sí misma y simplemente necesita una valoración rápida. El método del costo se centra en los activos físicos, considera la depreciación y establece el valor de acuerdo con lo que costaría duplicar la instalación de almacenamiento si se destruyera por completo. Agregue el valor de los costos de terrenos, construcción y materiales y luego calcule y reste la depreciación acumulada para llegar a un monto de valoración de método de costo.