Cómo calcular la ganancia de capital en una casa de alquiler

Determinar la ganancia o pérdida en una propiedad de alquiler es más complicado que para su residencia. Ciertos gastos realizados a lo largo de los años aumentan la base, mientras que las deducciones y el crédito reducen la base. La clave para un cálculo preciso es mantener recibos y registros de impuestos cuidadosos para su propiedad hasta que se venda. Las ganancias de capital en alquileres son totalmente gravables; no hay exclusión como la de las ganancias de capital en bienes raíces residenciales a menos que haya utilizado la vivienda como su residencia principal durante un cierto período de tiempo.

1.

Comience con la base de la propiedad. Este es el precio de compra original. Calcule la base ajustada agregando el costo de las mejoras que pagó; Esto incluye cualquier gasto que aumente el valor de la propiedad, por ejemplo, el costo de un nuevo techo, una adición, nuevos jardines, aislamiento o electrodomésticos. Debe tener recibos de todos esos pagos; Si no lo hace, consulte sus declaraciones de impuestos de años anteriores para determinar los montos.

2.

Agregue los costos de cierre y los honorarios legales que pagó, incluida la transferencia de títulos, la documentación y cualquier impuesto a la propiedad que el vendedor original no cubrió. No incluya costos de financiamiento o tasaciones.

3.

Reste la depreciación reclamada en años anteriores por la propiedad y las mejoras. Debe haber un registro de la depreciación en sus declaraciones de impuestos, incluida una cifra para la depreciación acumulada. El Servicio de Impuestos Internos permite a los propietarios cancelar la depreciación contra los ingresos por alquileres, pero la factura vence cuando usted vende la propiedad.

4.

Reste cualquier crédito fiscal, subsidios de conservación de energía o exclusiones recibidas por la propiedad. También reste cualquier deducción por daños o perjuicios o reembolsos recibidos del seguro.

5.

Reste la base ajustada resultante del precio de venta de la propiedad. Si vende la propiedad por $ 500, 000 y tenía una base ajustada de $ 350, 000, tiene $ 150, 000 en ganancias de capital.

6.

Informe sobre la venta de la propiedad de alquiler en el Anexo D del Formulario 1040 en el año en que la vende. También presente el Formulario 4797 (Ventas de propiedad comercial) si reclamó la desaprobación en cualquier momento de la propiedad.

Cosas necesarias

• Acuerdo de compra
• Declaraciones de impuestos del año anterior
• Acuerdo de ventas

Consejos

• Si ocupó la propiedad como su residencia principal durante 24 de los últimos 60 meses en los que fue propietario y no ha vendido otra propiedad en los últimos dos años, puede calificar para excluir hasta $ 250, 000 ($ 500, 000 para personas casadas que presentan una declaración conjunta) de ganancias de capital .
• Los gastos por servicios públicos, reparaciones, mantenimiento u otro tipo de mantenimiento de la propiedad no afectan la base ajustada ni el cálculo de las ganancias de capital.

Advertencias

• La propiedad mantenida por menos de un año se grava a una tasa más alta, igual a la tasa de ingreso. Las propiedades mantenidas durante un año generan ganancias de capital a largo plazo, que se gravan a una tasa más baja. .
• Es posible que deba pagar una tasa de ganancias de capital más alta en la depreciación que debe reportarse como ingreso ordinario cuando se vende la propiedad. Esta cantidad se determina utilizando el Formulario 4797.