Método de valor capitalizado

Tanto las altas tasas de ejecución hipotecaria como la escasez de inquilinos pueden obligar a un propietario de una propiedad de alquiler a vender su propiedad con pérdidas o permitirle entrar en un proceso de ejecución hipotecaria. En algunos casos, un imprevisto descenso en el mercado de bienes raíces es el culpable del contratiempo de la propiedad de alquiler del propietario. En otros casos, el hecho de que el propietario no logre un rendimiento deseado de su inversión se debe a que no ha analizado el rendimiento histórico y probable de la propiedad generadora de ingresos a través del tiempo utilizando el método del valor capitalizado.

Propósito

Un inversionista de bienes raíces requiere la capacidad de medir cuantitativamente el desempeño de una propiedad que genera ingresos en un momento determinado y durante un período de tiempo determinado. Las mediciones de rendimiento estático evalúan el rendimiento de una propiedad durante un período de tiempo, como un mes o un año, o para un punto específico en el tiempo. A su vez, el método del valor capitalizado determina el rendimiento de una propiedad durante una serie de períodos de tiempo al identificar el valor neto, en términos de dinero, flujo de ingresos u otro beneficio que genera la propiedad. La conversión del flujo de ingresos a un valor presente de la propiedad se conoce como capitalización.

Teoría

El principio del método del valor capitalizado es que el valor de una propiedad que genera ingresos se refleja en el valor presente de la utilidad neta futura derivada de la propiedad en una fecha de valoración particular. La capitalización es el proceso de convertir el flujo de ingresos de una propiedad a un valor único, que es el capital que un inversionista prudente pagaría por la propiedad. Este valor es igual al ingreso neto previsto para el período de tiempo especificado. El inversor convierte este ingreso neto en la tasa de rendimiento de una propiedad, que se compara con la de otras propiedades que generan ingresos para identificar la inversión óptima.

Método

El inversor debe estimar el ingreso operativo neto de la propiedad sobre la base de los datos de mercado existentes relacionados con la propiedad en cuestión y la de propiedades similares. El inversionista luego confía en la tirada de renta de la propiedad para estimar el ingreso bruto de la propiedad. Luego, se calcula la pérdida de ingresos proyectada, que refleja las posibles vacantes de propiedad y las acciones de cobro basadas en la oferta y demanda de la propiedad en el mercado particular y el historial de ocupación de la propiedad. La pérdida de ingresos probable se resta del ingreso potencial para obtener el ingreso bruto proyectado. Los gastos operativos proyectados de la propiedad, derivados de su historial operativo, luego se restan de los ingresos brutos estimados para determinar el ingreso operativo neto.

Cálculo

Por ejemplo, para analizar una propiedad que produce ingresos usando el método del valor capitalizado, un inversionista asume que una tasa de retorno capitalizada anual del 8 por ciento es aceptable. Luego de una revisión de los ingresos y gastos de la propiedad como se documenta en los estados de resultados de dos años, el inversionista determina que el ingreso operativo neto anual de la propiedad es de $ 10, 000. Para calcular el valor presente de la propiedad, el inversionista divide el ingreso operativo neto de $ 10, 000 por la tasa de capitalización del 8 por ciento por un valor presente o valor capitalizado de $ 125, 000, desde $ 10, 000 / 0.08 = $ 125, 000. Esta es la cantidad que el inversionista estará dispuesto a pagar por la propiedad en ese momento en particular.